Sau nhiều vụ cháy tại các chung cư, căn hộ, nhà trọ diễn ra trong thời gian qua, các quy chuẩn Phòng cháy chữa cháy trở nên khắt khe hơn bao giờ hết. Việc tuân thủ các quy định phòng cháy chữa cháy nhà trọ, chung cư không chỉ đáp ứng các đợt thanh tra gắt gao mà còn để bảo vệ tính mạng của người thuê. 

Từ yêu cầu bắt buộc về lối thoát nạn thứ hai, hệ thống báo cháy tự động đến vách ngăn chống cháy lan, mọi tiêu chuẩn đều được nâng cấp toàn diện. Bài viết dưới đây sẽ tổng hợp chi tiết bộ tiêu chí PCCC nhà trọ có hiệu lực từ ngày 20/4/2026 theo Nghị định 69/2026/NĐ-CP. Qua đây, BK Villa hy vọng sẽ giúp các chủ đầu tư nắm rõ luật, chấp hành tốt các quy định về an toàn.

I. Không chỉ chủ cơ sở, các đối tượng sau cũng phải tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy nhà trọ

Một lầm tưởng cực kỳ lớn là nhiều người vẫn cho rằng việc trang bị và đảm bảo an toàn Phòng cháy chữa cháy nhà trọ (PCCC) là trách nhiệm của chủ cơ sở kinh doanh. Tuy nhiên trên thực tế, theo các quy định hiện hành, trách nhiệm này được phân bổ rộng và chặt chẽ hơn. Bên cạnh chủ trọ, các đối tượng sau bắt buộc phải tuân thủ nghĩa vụ PCCC, nếu không vẫn có thể bị xử phạt:

1. Người thuê 

Người trực tiếp sinh sống tại cơ sở là nhân tố quan trọng nhất quyết định đến việc phòng ngừa hỏa hoạn diễn ra hàng ngày. Pháp luật quy định rõ ràng nghĩa vụ pháp lý của người đi thuê:

• • Tuân thủ nội quy PCCC

• • An toàn thiết bị điện

• • Không tàng trữ chất cấm

• • Bảo vệ hành lang thoát nạn

• • Trách nhiệm ứng phó

Chính vì vậy, những cá nhân thuê, ở nhờ cũng phải có trách nhiệm tuân thủ theo các quy định phòng cháy chữa cháy nhà trọ để tránh vi phạm pháp luật.

2. Đơn vị quản lý vận hành (Trường hợp chủ nhà thuê bên thứ ba đảm nhận)

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư không trực tiếp quản lý mà ủy quyền cho các công ty quản lý bất động sản hoặc người đại diện vận hành khu trọ/chung cư mini. Nhóm đối tượng này cũng bị ràng buộc trách nhiệm pháp lý rất lớn:

• • Kiểm tra định kỳ: Phải có lịch rà soát hệ thống điện, bảo dưỡng bình chữa cháy, kiểm tra chuông báo cháy, đèn sự cố và hệ thống máy bơm nước chữa cháy thường xuyên.

• • Giám sát hoạt động: Có trách nhiệm nhắc nhở, đôn đốc khách thuê tuân thủ nội quy; kiên quyết xử lý hoặc chấm dứt hợp đồng với những khách thuê vi phạm quy định PCCC nhiều lần.

• • Cập nhật hồ sơ PCCC: Lưu trữ và cập nhật liên tục sổ theo dõi công tác PCCC, biên bản hướng dẫn người thuê và các báo cáo tình trạng thiết bị với cơ quan chức năng.

3. Các nhà thầu thi công, sửa chữa tại khu trọ cũng có trách nhiệm về phòng cháy chữa cháy nhà trọ

Trong quá trình vận hành, khi nhà trọ cần cải tạo, hàn xì hay sửa chữa hệ thống điện nước, các tổ đội thợ thi công (bên thứ ba) bắt buộc phải tuân thủ tiêu chuẩn an toàn PCCC.

Các tia lửa điện sinh ra từ máy cắt, máy hàn là một trong những nguyên nhân hàng đầu gây cháy. Do đó, thợ thi công phải có chứng chỉ kỹ thuật, có biện pháp che chắn, cô lập khu vực dễ cháy và luôn trang bị sẵn bình chữa cháy xách tay ngay tại vị trí thi công. Nếu để xảy ra hỏa hoạn do bất cẩn, đơn vị thi công phải chịu bồi thường toàn bộ thiệt hại theo luật định.

II. Cập nhật các mức phạt theo nghị định 69/2026/NĐ-CP 

Năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69/2026/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Nghị định 106/2025/NĐ-CP), chính thức có hiệu lực từ ngày 20/04/2026. Văn bản này đánh dấu một bước siết chặt kỷ cương chưa từng có trong lĩnh vực Phòng cháy chữa cháy nhà trọ (PCCC), với chế tài xử phạt được tăng nặng để mang tính răn đe.

Dưới đây là những điểm mới và các mức phạt đủ răn đe mà cả chủ nhà trọ lẫn người thuê đều phải đặc biệt lưu ý:

1. Điểm mới đột phá: Rõ ràng trách nhiệm của cả người thuê trọ

Trước đây, khi xảy ra vi phạm PCCC trong khu trọ, cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt mạnh hơn với chủ cơ sở. Tuy nhiên, Nghị định 69/2026/NĐ-CP đã khắc phục khoảng trống này bằng việc bổ sung nguyên tắc xác định rõ trách nhiệm pháp lý của từng chủ thể.

• • Nghĩa là, người đi thuê, người mượn phòng nếu có hành vi vi phạm phòng cháy chữ cháy nhà trọ cũng sẽ bị xử phạt hành chính đích đáng tương ứng với hành vi của mình, thay vì chủ nhà phải chịu phạt thay.

2. Tăng thẩm quyền xử phạt phòng cháy chữa cháy nhà trọ cho các cấp 

Để việc quản lý nhà trọ quy mô nhỏ được sát sao và nhanh chóng hơn, Nghị định mới đã tăng gấp 10 lần thẩm quyền xử phạt của cấp cơ sở.

Chủ tịch UBND cấp xã/phường hiện nay có quyền ra quyết định phạt tiền lên tới 25.000.000 đồng đối với các hành vi vi phạm PCCC trên địa bàn quản lý. Điều này đồng nghĩa với việc các đợt kiểm tra đột xuất từ công an phường sẽ đi kèm với những biên bản nộp phạt nặng nề nếu cơ sở không tuân thủ.

3. Các mức phạt nghiêm hơn đối với lỗi vi phạm thường gặp tại nhà trọ

Dựa trên nền tảng của Nghị định 106/2025/NĐ-CP và các sửa đổi của Nghị định 69/2026/NĐ-CP, dưới đây là khung hình phạt cho các vi phạm phổ biến nhất tại các khu trọ, chung cư mini:

• • Vi phạm về lối thoát nạn:
    
    • • Phạt từ 5.000.000đ – 10.000.000đ: Hành vi để phương tiện giao thông (xe máy, xe đạp điện), vật tư, hàng hóa, tủ giày cản trở lối thoát nạn hoặc hành lang lối đi chung.
    • • Phạt từ 10.000.000đ – 15.000.000đ: Hành vi khóa cửa đi lắp đặt trên lối thoát nạn (nhiều khu trọ thường khóa cửa sân thượng hoặc cửa hậu để chống trộm).
    • • Phạt từ 20.000.000đ – 30.000.000đ: Không có đủ lối thoát nạn hoặc không duy trì đường thoát nạn của gian phòng, khu vực theo quy định.

• • Vi phạm về hệ thống điện và sạc xe điện:
    
    • • Phạt từ 6.000.000đ – 8.000.000đ: Hành vi lắp đặt, sử dụng dây dẫn điện, thiết bị điện (câu móc chằng chịt) không bảo đảm an toàn phòng cháy.
    • • Phạt từ 40.000.000đ – 50.000.000đ: Không có giải pháp ngăn cháy (vách ngăn cháy) đối với khu vực sạc điện cho xe động cơ điện tập trung trong nhà trọ, chung cư mini.

• • Vi phạm về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc:
    
    • • Phạt từ 30.000.000đ – 50.000.000đ: Hành vi không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với các cơ sở trọ/chung cư mini thuộc diện có nguy hiểm về cháy, nổ.

• • Vi phạm có tính chất lặp lại:
    
    • • Nghị định 69/2026/NĐ-CP bổ sung nguyên tắc: Nếu cơ sở vi phạm nhiều lần cùng một hành vi thì sẽ không xử phạt từng lần riêng lẻ mà áp dụng thành một hành vi với tình tiết tăng nặng. Mức phạt lúc này sẽ áp dụng kịch khung, thậm chí đi kèm hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động cơ sở kinh doanh.

Để tránh các vấn đề pháp lý, chủ cơ sở kinh doanh nhà trọ, chung cư nên tham khảo, trao đổi với các đơn vị cơ điện & PCCC.

Thảo khảo: Cơ điện & phòng cháy chữa cháy – BK Villa

 

III. Quy định Phòng cháy theo quy mô Nhà trọ

Pháp luật chia nhà trọ thành 2 nhóm chính để áp dụng các điều kiện an toàn PCCC. Chủ cơ sở phải đảm bảo và duy trì liên tục các điều kiện này trong suốt quá trình hoạt động:

1. Đối với nhà trọ quy mô nhỏ

Đây là các khu trọ, nhà cho thuê có chiều cao dưới 5 tầng và tổng khối tích dưới 2.500 m³. Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP, chủ cơ sở kinh doanh phải đáp ứng đủ 4 điều kiện cốt lõi sau:

• • Biển báo & Nội quy: Phải có nội quy PCCC, biển cấm lửa, cấm hút thuốc, biển báo và biển chỉ dẫn lối thoát nạn phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành.

• • An toàn nguồn nhiệt, điện: Hệ thống điện, thiết bị chống sét, thiết bị tiêu thụ điện và các khu vực sử dụng nguồn lửa, nguồn nhiệt (khu vực bếp đun nấu) phải được kiểm soát, bảo đảm an toàn tuyệt đối chống cháy nổ.

• • Phương án chữa cháy: Phải lập và có Phương án chữa cháy cơ sở đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

• • Trang thiết bị & Lực lượng tại chỗ: Phải có lực lượng PCCC cơ sở (chủ nhà, quản lý hoặc bảo vệ) được huấn luyện nghiệp vụ. Đồng thời. khu trọ phải được trang bị đầy đủ các phương tiện chữa cháy cơ bản (bình chữa cháy xách tay, búa phá dỡ, mặt nạ phòng độc) phù hợp với đặc điểm của công trình.

2. Đối với nhà trọ quy mô từ trung bình đến lớn (Thuộc Phụ lục III – Do cơ quan Công an quản lý)

Đây là các công trình có chiều cao từ 5 tầng trở lên HOẶC có tổng khối tích từ 2.500 m³ trở lên. Đối với nhóm này, ngoài việc phải đáp ứng toàn bộ 4 điều kiện của nhà trọ quy mô nhỏ ở Mục 1, Khoản 1 Điều 5 Nghị định 136/2020/NĐ-CP bắt buộc chủ đầu tư phải đáp ứng thêm các điều kiện khắt khe về hạ tầng kỹ thuật về phòng cháy chữa cháy nhà trọ:

• • Hệ thống chữa cháy chuyên sâu: 

Phải có hệ thống giao thông, nguồn cấp nước phục vụ chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc báo sự cố. Đặc biệt, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy (vách tường), giải pháp ngăn cháy, ngăn khói và lối thoát nạn (cầu thang kín) phải được thiết kế và thi công chuẩn quy định

• • Điều kiện về pháp lý 

Đối với các công trình có chiều cao từ 7 tầng trở lên hoặc tổng khối tích từ 5.000 m³ trở lên (thuộc Phụ lục V), công trình bắt buộc phải có Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế và Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về PCCC của cơ quan Cảnh sát PCCC.

Hy vọng với bài viết này có thể giúp bạn biết thêm về các quy định phòng cháy chữa cháy nhà trọ & chung cư. Nếu có nhu cầu tư vấn và hỗ trợ các vấn đề liên quan, xin liên hệ:

• • Hotline: 0971 715 131

• • Địa chỉ: 32 Lê Ấm – Hòa Xuân – Đà Nẵng